万达策略 一线城市住宅租金“六连涨”，上海热门房源要“拼手速”
从“房东降租”到“租客抢房”，一线城市租赁市场正在发生微妙的变化。
过去几年，伴随着房地产市场调整，租赁市场也曾经历一轮租金下行。对于不少房东而言，主动降租、延长免租期，甚至为了留住租客接受一定程度的议价，并不罕见。
但今年春节后至今，这种情况正在发生改变。机构数据显示，自今年3月起，一线城市平均住宅租金已连续6个月环比上涨，上海涨幅更是连续5个月居50城首位。
在上海部分热门板块，甚至出现房源减少、租客抢房的现象。即使传统毕业季已近尾声，市场热度仍未消退。与还在筑底的住宅市场相比，租赁市场似乎正在率先修复。
热门房源“很快被租走”
上海租赁市场正在发生一场微妙变化。
近期，多位在上海工作生活的租客向记者讲述了自己的租房经历，几乎都提到了同一个关键词——涨租。而且，这轮租金上涨并没有随着传统毕业季的结束而明显回落。
部分热门板块不仅租金上涨，甚至开始出现房源减少、看中的房子很快被租走的情况。
萧女士的经历，是今年上海租赁市场变化的一个缩影。她目前租住在川沙地铁站附近，一套小两房，距离地铁站比较近。
“去年房东甚至愿意把月租金降200元。”萧女士告诉记者。但到了今年，情况却完全反过来了——她目前租住的房子，租金已经从去年的4400元/月上涨至4800元/月。
萧女士原本没有打算续租，而是想趁着换租机会看看其他板块。“本来就是想换个地方住，看看有没有更合适的。”但真正开始找房后，她发现，问题似乎已经不只是“租金贵了”。
“张江板块现在就连房源都不多了。”
她此前一直关注浦江镇的房源，按照她过去了解到的行情，两居室的租金大约在4500元至4800元/月，但今年再看时，不少房源的报价已经超过5000元/月。
近期她又找了中介机构看房，机构房源的价格甚至在5500元/月以上。中介给她的反馈是，浦东一些热门板块今年租金普遍有所上涨，同时市场上的房源也在减少。
这让萧女士不得不重新评估自己的换租计划。
如果说萧女士面对的是租金上涨，那么林女士遇到的，则是另一种变化：好房源正在变得更抢手。
今年8月，林女士因为换工作，需要重新寻找住处。此前，她在闵行区工作，住在相对远郊的位置，虽然通勤时间较长，但租金相对便宜，而且租约一直比较稳定。
换工作后，她的工作地点转移到了市中心，于是开始考虑把居住地点向市区调整。黄浦、静安的租金对她而言有些难以承受，因此，她把目标锁定在普陀区，希望在租金和通勤之间找到一个平衡点。
但找房的过程并没有想象中顺利。
前几天，她看中了一套一居室，整租价格约5000元/月。在真正去看房之前，这套房源就已经被其他租客抢先租走。“我已经在上海租房很多年了，今年的租房行情特别旺，很多年没有看到这样的情况了。”林女士说。
在她看来，今年租赁市场的热度尤其明显。
传统上，毕业季是租房市场的重要旺季，大量毕业生进入城市就业，会带动租赁需求集中释放。但今年一个值得注意的现象是，毕业季的租房热度持续时间似乎更长。即便进入9月，林女士仍然能明显感受到市场的热度。
不过，对于目前的租金水平，她也开始有所顾虑。由于市区房租已经超出自己的预期，她暂时打算继续住在郊区，等到11月、12月再观察市场是否会重新降温。
市场上租房需求在增多
上海租房市场的变化，是今年以来一线城市市场的缩影。
中指研究院数据显示，8月，一线城市普通住宅平均租金环比上涨0.23%，其中上海、深圳租金环比持续上涨，涨幅分别为0.61%、0.27%，北京、广州租金环比则小幅下跌。
记者梳理发现，自今年3月起，一线城市的平均住宅租金已连续6个月环比上涨。
今年3月，一线城市住宅平均租金为73.21元/平方米/月，环比上涨0.34%；此后的4月至8月，环比涨幅分别为0.26%、0.16%、0.38%、0.38%、0.23%。
从年内累计涨跌幅来看，2026年1～8月，一线城市住宅平均租金累计上涨1.21%。
不过，具体到一线城市内部，情况则不完全相同：上海、深圳是本轮住宅租金回温的“领头羊”，北京市场同样有季节性小高峰，广州走势相对偏弱。
数据显示，自3月租赁旺季启动以来，上海、深圳的住宅租金已连续6个月环比上涨，上海涨势领跑全国重点城市，租金环比涨幅连续5个月居50城首位；北京则在3月至7月实现租金环比“五连涨”，到8月环比出现下跌。
在租房市场相对较热的上海，8月各辖区住宅租金普遍上涨，其中金山、闵行、普陀、浦东新区、徐汇等辖区租金涨幅较为突出。截至今年8月，上海住宅平均租金为84.39元/平方米/月，当月环比上涨0.61%，同比上涨1.25%。
深圳租房市场也实现“六连涨”，不过同比还未转正。8月，深圳住宅平均租金为83.05元/平方米/月，环比上涨0.27%，同比下跌0.11%；其中，光明、宝安、南山、福田、龙岗等区环比均上涨，同比仅光明、宝安、福田上涨。
值得注意的是，对于租客而言，今年的市场并非简单的“租金全面上涨”，而是出现了更加明显的分化：热门板块、交通便利、性价比较高的房源，更容易成为市场竞争的焦点。
租金上涨背后，是供需关系的变化。
一名资深中介人员告诉记者，过去几年，房地产市场调整不仅影响了住宅买卖，也改变了部分居民的居住选择。一部分原本可能进入购房市场的需求，继续留在了租赁市场，这导致市场上的租房需求越积累越多。
与此同时，就业、通勤和人口流动，不断产生真实的居住需求。尤其对于年轻人、新就业人群以及工作地点发生变化的人群而言，租房仍然是一种刚性程度较高的居住选择。
一线城市市场韧性较强
在上海、深圳等热点城市之外，更多城市的租房市场还在调整中。与此同时，随着毕业季需求释放接近尾声，租房市场的上涨动能也有所减弱。
根据中指研究院数据，8月50城住宅平均租金为34.02元/平方米/月，环比上涨0.03%，但涨幅较7月收窄0.10个百分点，租金上涨动能减弱，同比则下跌2.45%。
当月，50城中住宅平均租金环比上涨的城市个数为15个，较7月减少9个。租金环比下跌的城市个数为34个，较7月增加9个；西安环比跌幅最大，为0.43%。
中指研究院研究主管程威表示，住房租赁市场具有显著的季节性波动特征。从历年走势看，3月“返工潮”、6到8月“毕业季”是租房市场传统旺季，9月以后随着季节性效应消退，市场通常进入需求相对平稳的常态化阶段。
即便在一线城市内部，租房市场也存在“冷热分化”的局面。
今年8月，北京住宅平均租金环比跌0.03%，同比跌3.33%；广州环比跌0.07%，同比跌2.46%。北京辖区内的海淀、石景山、门头沟、丰台、房山等区域租金实现环比上涨，同比则普遍下跌，跌幅最大的石景山回调5.84%。
程威表示，随着毕业季支撑效应减弱，租金上涨动力有所放缓。但从累计变化看，今年一线城市平均租金累计上涨1.21%，筑底基础已逐步夯实，整体将在企稳通道中运行。一线城市对就业人口的吸引力较为稳定，租赁需求有较强韧性。
展望后续市场走势，他认为，短期内由于需求回归平稳、租赁房源供给规模较高，租金仍存在一定调整压力。但因过去几年租金持续调整，下跌空间已大幅收窄，预计今年四季度重点城市租金将窄幅波动调整。
“核心城市产业聚集区、交通便利板块的优质房源，凭借稀缺性和稳定的租赁需求，租金表现将更具韧性。”程威表示。
对上海这类热点城市来说，租金上涨也将是其楼市中值得关注的信号。
过去很长一段时间里，房地产市场的核心逻辑是“买房”，房价上涨预期带动购房需求，购房需求又进一步支撑房价。但在房地产市场进入调整期后，这套循环被打破，住宅投资属性明显减弱。但同时，房屋最基础的居住价值，却并没有消失。
目前，在上海的住房市场，一边是仍在筑底过程中的住宅价格，一边却是率先恢复的租赁市场。这说明，上海市场出现了分化：住房的投资需求仍然承压，但居住需求正在率先走强。
对于真正需要居住的人而言，住房依然是一项刚需消费；而当租赁需求足够稳定时，租金便会成为衡量住房居住价值的重要指标。在住宅投资需求尚未完全恢复之前，上海住房市场最底层、最真实的居住需求，正在率先恢复价格。
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